전세 재계약 시 계약서 작성 여부, 전세금에 따라 다를까

전세 재계약 시 계약서 작성 여부에 대해서 정리해보려 합니다. 전세금이 오르거나 내리면 어떻게 되는지, 혹 그대로이면 그냥 안써도 되는 것인지, 어떤 것들을 고려해야 하는지 주의사항을 함께 살펴보면 도움이 될 것입니다.

예전에는 명확한 서류가 아니어도 그냥저냥 지나가는 경우도 많이 있었지만, 요즘은 전세사기 대란 이후로 부동산 거래에서 대부분 상당히 예민한 편입니다. 특히 전세 사는 세입자 기준에서 너무나도 큰 돈이 전세금으로 묶여 있기 때문에 주의하지 않을 수 없습니다. 그런 덕분에 월세 수요가 늘고, 월세는 점점 올라가고 있는 형국이기도 합니다.

그렇다면 이미 계약대로 2년을 살았는데, 연장하게 될 경우 계약서를 새로 써야 할까요? 그럴 수도 있고, 아닐 수도 있습니다. 이는 권리 문제를 명확히 알면 해결될 수 있는 부분입니다. 결국 계약서를 쓰는 이유는 나의 전세금을 보전하고, 권리를 지키고, 내 재산을 보호하기 위함입니다.

전세계약서를 새로 쓰게 되면 이전 계약은 효험이 없어지고, 새로 작성한 계약서 기준으로 효과가 생기게 됩니다. 상황에 따라 대항력 부분에서 문제가 될 수도 있습니다. 내 권리를 지키기 위해서는 대항력을 가지고 있어야 하는데, 계약서를 무턱대고 새로 쓴다면 우선순위가 뒤로 밀려 문제가 되는 경우가 새길 수 있습니다.

만약 전세에서 전세금 변화 없이 재계약을 하는 경우 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 위에 언급했듯이 굳이 계약을 새로해서 리셋할 필요가 없는 것입니다. 대체로 그런 일은 생기지 않지만, 혹 집주인이 바뀌거나, 문제가 생겨 경매로 넘어가는 경우 순위가 뒤로 밀려날 수 있기 때문입니다. 자동으로 2년 연장처리되고, 2년 전 받아 두었던 확정일자 역시 유효하게 적용됩니다.

그렇다면 전세 재계약 시 계약서 작성을 그냥 안하면 될까요? 만약 보증금을 깎아줘서 내려가거나, 보증금을 더 내야 해서 오르는 경우에는 쓰는 것이 좋을 수도 있습니다. 둘 다 새롭게 확정일자를 받아야 하고, 이 과정에서 내 집에 어떤 금전적인 문제나 변화가 생긴 건 없는지 등기부등본까지 다 확인하는 과정을 거치는 것이 좋습니다. 비록 보증금의 변화가 있어도 2년 연장이라는 생각에 확인을 안하는 경우가 많은데, 처음 계약하듯이 자료를 충분히 살펴보는 것이 중요한 것입니다.

보증금이 오른 경우에는 오른 보증금 금액만큼에 대해서만 새롭게 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 그러면 기존의 보증금만큼의 권리는 확보해두고, 새로운 금액에 대한 권리를 추가하게 되기에 최악의 상황에서 큰 돈을 지킬 수 있는 힘이 생기게 됩니다. 대부분 전세 연장할 때 여기에 해당될테니 참고하시면 도움이 될 것입니다. 물론 말소기준권리가 전혀 없는 상황이라면 전체 보증금에 대해서 새롭게 계약서를 써도 무관합니다.

이미 전세사기 관련으로 많이 알려져있지만, 계약서 쓰고 확정일자를 받았는데, 그 이후에 해당일이 지나기 전에 주인이 은행 대출을 받게 되면 근저당권 효력에 밀리게 될 수 있다는 점을 꼭 알아두어야 합니다.